MAP杂志专访方凯国际•大卫茂董事长许华锋
小麦（MAP杂志）
能谈谈您的过往经历吗？是如何与商业地产结缘的？
许华锋
我是盐城人，大学毕业后来到南京求职，面试了44家企业，因没有南京户口等原因总是四处碰壁，后来机缘巧合的加入了中国人寿成为第9批员工。我当时很崇拜日本的保险女王柴田禾子，她创造了世界寿险销售第一的业绩，荣登吉尼斯世界纪录，至今无人打破。她“陌生拜访”的方法给了我很多的启发，我学习她的专业精神和与人相处之道，这对我后来的职业发展大有裨益。
1年半以后，我回归高校做了7年多的经济学老师，正所谓“教学相长”，这段经历使我的经济学相关知识储备得更为扎实。2003年，我读完了南大MBA，孩子渐渐大了，内心也渐起波澜，我总想着曾经的梦想，更不想固守一成不变、一眼望到尽头的生活，于是我亲手砸了自己的“铁饭碗”，去到企业中蜕变、历练，我加入了太平洋建设集团。这个团队像一团火，强调激情、方向和战略，那段时期，我在资本运作、财务法务和企业管理方面都受益良多。
2006年，因为家庭原因我要回南京，而同时我也对那个时期的新兴事物——商业地产产生了极大的兴趣，希望在这个基点上践行我之前积累的专业与经验，于是加入“商业地产的黄埔军校”——金鹰国际集团，这仿佛是一种冥冥注定。我在金鹰供职的5年，负责资本运作、项目拓展、土地研判、前期规划，那是金鹰历史上最辉煌的时期，当时我们的市值，从50亿元港币上升到了500亿元港币，持有房产率达到了85%，税后净利润达到了10%，而那个时期中国80%的百货公司其税后净利润低于2%，可以说当时的金鹰领跑全国，更让我身体力行的懂得要注重专业性、严谨性。没想，就这样与商业地产结下了一世情缘。
小麦（MAP杂志）
能谈谈您对商业地产过去、现在和未来的理解吗？
许华锋
商业地产在过去的数十年中对于城市面貌、人们生活方式都产生了积极而深远的影响，它曾经获得的成绩是有目共睹的。
如今，伴随着受众人膜拜、效仿的万达模式开始向轻资产管理转变之时，商业地产可谓乱象丛生。政府不再愿意通过引进商业品牌整体低价出让土地，使得土地成本不断增高；商业地产出现较严重的过剩现象，同质化问题突出；销售型物业的去化率不高，周转速度变慢，又面临电子商务平台的巨大冲击，因而商业地产的发展显得有些困顿乏力。
畅想未来，我认为市场会越发细分，危险与机遇并存。一、二线城市的核心CBD，拥有稀缺的地段与资源，只要定位规划准确，前景依旧看好；三、四线城市的黄金地段仍然拥有不可替代性，但是三、四线城市的偏远地段就会面临更困难的境地。同时，我认为商业地产未来的发展想要破局，两大条件必不可少。一是政府的顶层设计，应该将商业规划融入到城市整体规划发展中，进行资源有效合理的配置；二是开发商须越发遵守“游戏规则”，定位、规划前置，真正做到差异化、体验性，强调量体裁衣。
小麦（MAP杂志）
您是出于走样的考虑走上了创业的道路？能介绍一下方凯国际•大卫茂吗？它有怎样的特质？
许华锋
我一直都有创业的梦想，骨子里有想做一份事业的野心与霸气，即使在沉淀、蛰伏的时期，这种内心的躁动也时时提醒着我未来的方向，我想准备好了就应该要出发。当然，我也希望通过创业来改变命运，我和太太的出身都比较苦，家庭负担比较重，我希望通过自己的努力能托起自己和两个家庭的希望。
方凯国际创立于香港，总部在南京，是红星美凯龙旗下的资产管理公司，由红星美凯龙、美国华平基金参与投资，拥有商业管理、资产管理和自营品牌三大业务板块。
商业管理旨以“大卫茂”为核心品牌，在全国从事购物中心的商业运营管理，输出土地研判、设计规划、商业定位、业态组合、招商运营的全流程闭环，截止至2016年底，我们的24个项目涵盖16个城市，商业管理面积近300万平方米，现已成为中国优秀的商业管理公司之一。
资产管理是我们的一大特色与优势，旨以“资产保值增值、整体销售变现、资产证券化、PE投资”等业务管理，截止目前，我们已经参股投资东北电气（000585）、柯菲平（870447）两家上市公司，并与国内外的诸多投行、上市公司和央企建立了资产管理委托合作关系。
我们也发展了自营品牌，如DAVEMALL魔法学校，这将是全国第一个亲子娱乐高科技体验馆，意大利生活馆、TIME’S CORNER COFFEE、雨蝶轩爱心体验餐厅、传创空间等。
可以说，我们已经完成了“投资、设计、招商、运营管理、资产增值、资产变现、再投资”的商业地产全封闭产业链管理。
小麦（MAP杂志）
在运营方凯国际•大卫茂的时期，有没有特别有成就感或沮丧的时期，能跟我们分享一下吗？
许华锋
我想这个肯定是我们的处女作项目——溧阳上河城，一个三线城市、位置并不理想，我们历时566天，将其打造成为了一座集娱乐休闲、时尚百货、大型超市、步行街于一体的国际化现代商业中心，整体体量达到18万方，实现了满铺开业，很多国内外知名品牌第一次进入三线城市，如雅莹旗舰店、星巴克、同庆楼等等，这在全国三线城市中可谓首屈一指，我们也因此“一战成名”。
回想那566天，我当时常常感受到成就、满足与沮丧、失落的一体两面。那个时候的我刚刚创业，和亲如家人的团队并肩作战，但是退却了金鹰高管的光环，变成“乙方公司”时，会时常遭受不解与质疑。在面对身份转变的时候，面对始料未及的问题的时候，其实也有偷偷想过撂挑子不干，重回职业经理人游刃有余的生活。只是我这个人生性倔强，永远不会在输的时候选择放弃，也因此等来了落地开花的时刻。
小麦（MAP杂志）
有人认为，创业是职场瓶颈的避风港，您赞同这种说法吗？如果想要创业要做好怎样的准备？
许华锋
我很不赞成这种说法，创业比打工要艰难的多。打工只为自己，创业要为所有人。创业者需时时背负枷锁，这种辛苦、风险、压力与竞争是无处不在、无孔不入的。所以我认为，一个人如果还没有思虑清楚，找到适合自己的方向，并有足够的准备，不能一时冲动就进入创业的浪潮中，这样成功的概率很低。
创业的准备，归根到底就是“坦诚做人、专业做事”，具体来讲就是专业、合作与心态。
所谓专业，就是创业的方向必须准确且有专业支撑，要明白“创业”首先要“学业”，不要只看到枝繁叶茂的景象，更要有长树根的过程，要明白积累与沉淀的重要性。同时，“方向比努力更重要”，如今的创业更是这样，要有行之有效、独辟蹊径的商业模式，资本只会锦上添花，没有办法雪中送炭。
所谓合作，就是要有合作的胸怀与方法，“站在巨人的肩膀上”，“牵起巨人的手”才能提高发展的速度，才能有效的借助大平台的资源、团队及管理优势。当你走得越远你就越会发现，在中国做事业就是做人，你的胸怀和格局，决定了你的版图和厚度，要学会与上下游，甚至是竞争对手合作。
所谓心态，最重要的就是坚持、乐观，有顽强的斗志。要相信“乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海”，只有经受得住黎明前的黑暗，才能柳暗花明又一村。
以上内容刊登于
《map》杂志2017年12月刊